Mieszkanie Plus kontra kredyt hipoteczny

numer 2198 - 07.12.2018Gospodarka

Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy zawarcie umowy na Mieszkanie Plus jest opłacalne? Policzyliśmy jak wypada program Mieszkanie Plus w kontrze do kredytu hipotecznego. Wyniki mówią same za siebie - mieszkania w ramach rządowego programu wypadają znacznie korzystniej.

Od pewnego czasu znamy wysokość czynszów, jakie obowiązują mieszkańców w kilku pierwszych lokalizacjach działającego z coraz większym rozmachem programu Mieszkanie Plus. Do użytkowania oddano bowiem 480 mieszkań w Białej Podlaskiej, Kępnie oraz Jarocinie. W tych miastach rodziny wprowadziły się już do swoich lokali. Stawki czynszu podano również dla budowanych Mieszkań Plus m.in. w dzielnicy Kacze Buki w Gdyni, gdzie w I kwartale 2019 r. zostaną oddane 172 lokale, a także w sąsiedztwie zabytkowej dzielnicy Katowic Nikiszowiec, gdzie w połowie 2020 r. klucze odbierze ponad pół tysiąca najemców.

Czynsz i rata w jednym

Aby porównać to, co oferuje program Mieszkanie Plus, z komercyjnym rynkiem pierwotnym, należy na początek zdać sobie sprawę z różnic pomiędzy umowami, jakie do wyboru mają chętni na mieszkanie z rządowego programu. Pierwsza z nich to umowa najmu niezwiązana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania, tzw. umowa najmu instytucjonalnego na czas oznaczony. Umowę najmu na czas oznaczony można zawrzeć na okres minimalny 24 miesięcy. Drugi rodzaj umowy, który będzie przedmiotem naszego porównania, to umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Taką umowę zawiera się na dłuższy okres np. w Gdyni czy Katowicach może to być 15, 20, 25 czy

30 lat. Ważne jest, że to najemca wnioskując o mieszkanie w rządowym programie decyduje o tym, czy zamierza dążyć do zakupu wynajmowanego mieszkania.

Wysokość comiesięcznych opłat z tytułu umowy najmu z dojściem do własności jest co do zasady wyższa niż w przypadku umowy zwykłego najmu, bowiem poza czynszem, opłatami eksploatacyjnymi oraz opłatami za media, najemca jest zobowiązany do poniesienia comiesięcznej raty za wykupienie mieszkania. Całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu będzie równy nakładom inwestycyjnym. Wraz z kolejną płaconą ratą będzie malała wartość kapitału pozostała jeszcze do spłaty, a z nią wielkość miesięcznych odsetek. Dzięki temu, przy zachowaniu stałej kwoty czynszu, coraz większa jej część będzie przeznaczana bezpośrednio na wykup mieszkania. Reasumując, opłata w Mieszkaniu Plus zawiera zarówno ratę za spłatę mieszkania, jak i sam czynsz.

Mieszkanie Plus za 1,2 tys. zł w Katowicach

W ramach katowickiego Mieszkania Plus przeprowadzono badanie preferencji przyszłych najemców. Na podstawie zebranych ankiet dotyczących umów najmu stwierdzono, że 81 proc. chętnych chciałaby stopniowo dochodzić do własności lokalu. Jeśli chodzi o typ mieszkania, to najbardziej popularne jest 3-pokojowe – takim lokalem zainteresowanych jest 40 proc. ankietowanych.

Za mieszkanie tej wielkości na katowickim Nikiszowcu w umowie z dojściem do własności na 30 lat najemca w programie Mieszkanie Plus zapłaci ok. 1590 zł miesięcznie. Ta stawka obejmuje zarówno czynsz odprowadzany do administratora budynku, jak i ratę za spłatę mieszkania związaną z nabywaniem prawa własności. Dodatkowo inwestycja będzie objęta programem dopłat do czynszów Mieszkanie na Start. W Katowicach dla tego typu mieszkania i czteroosobowej rodziny dopłata to ok. 400 zł – wtedy czynsz wyniesie 1190 zł.

Z kredytem hipotecznym znacznie drożej

Na rynku pierwotnym ceny mieszkań w śląskiej metropolii są bardzo zróżnicowane. Najwyższe przekroczyły już dawno 10 tys. zł za mkw. Jeśli szukamy tańszego mieszkania, raczej trudno znaleźć jest coś w sensownej lokalizacji w okolicach 5 tys. zł za mkw.; realnie, chcąc nabyć chodliwe mieszkanie, jakim jest lokal o wielkości

60 mkw., trzeba liczyć się z wydatkiem ok. 6 tys. zł za mkw. i taką stawkę przyjmiemy do naszego wyliczenia. Tak więc znaleźliśmy mieszkanie warte 360 tys. zł. Niestety kredytu w wysokości równej wartości nieruchomości nie dostaniemy. Trzeba posiadać wkład własny. Od 2017 r. zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Powinniśmy zatem dysponować kwotą 72 tys. zł. To sporo – takimi oszczędnościami dysponują nieliczni, dlatego w większości banków wciąż dostępne są oferty na zakup nieruchomości przy minimalnym wkładzie własnym wynoszącym 10 proc. – o ile kwota brakująca do tzw. „bezpiecznego pułapu” zostanie dodatkowo doubezpieczona. Zatem biorąc kredyt na 350 tys. zł w przypadku równych rat przyjdzie nam płacić przez 30 lat ok. 1500 zł miesięcznie. Ale to nie wszystko, trzeba jeszcze zapłacić czynsz, który obejmuje m.in. koszt zarządzania nieruchomością, konserwację wind, bieżącą konserwację budynku, utrzymanie czystości budynku i części zewnętrznych, monitoring, media zużywane w częściach wspólnych, a także ubezpieczenie obiektu. Za 60-metrowe mieszkanie w Katowicach wyniesie on minimum 300 zł. Zliczając ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku oraz obowiązkowy czynsz za mieszkanie kupione na komercyjnym rynku pierwotnym otrzymujemy więc kwotę ok 1800 zł. Łatwo porównać, że jest ona wyższa od kwoty 1190 zł w Mieszkaniu Plus z dopłatą, ale także od kwoty 1590 zł – w przypadku braku rządowej dopłaty.

Głód mieszkań zarówno w większych, jak i mniejszych miastach w Polsce, jest ogromny. Dobrze to widać na przykładzie Katowic. Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedażowe. Liczba budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę systematycznie rośnie, przez co mieszkania stają się coraz droższe. Eksperci twierdzą, że taniej już nie będzie.

 

 

Artykuł powstał we współpracy z PFRN