PPP – współpraca gminy i inwestora dostarczy mieszkania

Oferowana przez PFR Nieruchomości możliwość realizacji inwestycji w formie Partnerstwa Publiczno-Prywatnego daje samorządom okazję do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych bez angażowania własnego kapitału. Co więcej pozwala skorzystać z wiedzy i kompetencji doświadczonego na tym rynku partnera.
Jednym z podstawowych zadań własnych gminy jest tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców, szczególnie tych o niskich dochodach. Dlatego gminy są zobowiązane do brania aktywnego udziału w tworzeniu zasobów mieszkaniowych. Niestety rosnące zadłużenie w znaczący sposób utrudnia jednostkom samorządu terytorialnego samodzielne finansowanie infrastruktury mieszkaniowej i towarzyszącej. Dlatego też gminy szukają alternatywnych sposobów finansowania zadań własnych, w tym budownictwa na potrzeby mieszkańców.
PPP w Polsce raczkuje, na Zachodzie już działa
Do alternatywnych sposobów finansowania należy zaliczyć formułę Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, z powodzeniem działającą w takich krajach, jak Wielka Brytania czy Francja. Pozwala ona wykorzystać potencjał i doświadczenie podmiotu prywatnego w zakresie zorganizowania procesu inwestycyjnego oraz zapewnienia niezbędnego finansowania. Fundamentem takich przedsięwzięć jest wspólnota działań sektora publicznego i prywatnego stworzona po to, by obaj partnerzy mogli jak najlepiej realizować cele, do których zostali powołani. Zadaniem partnera publicznego jest bowiem świadczenie usług publicznych, do czego obliguje go prawo, natomiast partner prywatny ma prowadzić działalność gospodarczą i osiągać zysk. W formule PPP partner prywatny zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości albo w części wydatków na jego realizację, a podmiot publiczny zobowiązuje się do współdziałania w osiągnięciu celu przedsięwzięcia, czasami również poprzez wniesienie wkładu własnego. Aby można było mówić o PPP niezbędne jest, aby dany projekt przewidywał element utrzymania lub zarządzania. PPP realizowane jest w oparciu o umowy długoterminowe zawierane pomiędzy partnerami, których celem jest stworzenie składników infrastruktury umożliwiającej świadczenie usług o charakterze publicznym. Partnerstwo obejmować może takie dziedziny, jak np. szkoły, siedziby władz publicznych, centra sportowo-rekreacyjne, parkingi czy gospodarka komunalna, ale również budowę dróg i autostrad, portów czy lotnisk. Wręcz idealnie nadaje się do budownictwa mieszkań na wynajem, modernizacji istniejących budynków oraz ich późniejszego utrzymywania i zarządzania nimi.
Partnerzy dzielą się ryzykiem
Modelowo PPP wygląda tak, że gmina daje działkę i dokumentację projektową dotyczącą obiektów, a inwestor finansuje projekt, stawia budynki, a następnie zapewnia utrzymanie powstałego zasobu, za co otrzymuje wynagrodzenie. Jego podstawą są poniesione przez partnera prywatnego koszty robót budowlanych, koszty ich finansowania, a także koszty eksploatacyjne powstałych obiektów i zarządzania nimi. Warto zauważyć, że PPP wiąże się nie tylko z podziałem określonych zadań, ale również z przejęciem za nie odpowiedzialności. Zarówno podział zadań, jak i ryzyk to podstawowe elementy odróżniające PPP od klasycznego zamówienia publicznego. W przypadku zamówień to na wykonawcy spoczywa cała odpowiedzialność za realizację zadania, w przypadku PPP podział ryzyk uwzględnia kompetencje stron umowy. W przypadku przejęcia ryzyk budowy przez partnera prywatnego, co najczęściej ma miejsce, zobowiązania partnera publicznego z tytułu umowy PPP nie wpływają na państwowy dług publiczny oraz deficyt sektora finansów publicznych. Z kolei partner publiczny najczęściej ponosi ryzyko popytu na najem.
PPP pomoże w budowie
Mieszkań Plus
Gminy posiadające swobodę w zakresie korzystania z mieszkań mogą wynajmować je jako lokale komunalne, socjalne oraz w ramach umów najmu instytucjonalnego. Ta ostatnia opcja pozwala na wykup lokali przez najemców, co jest jednym z elementów rządowego programu Mieszkanie Plus. Co więcej realizacja projektu w formule PPP nie ograniczy możliwości skorzystania z planowanej pomocy państwa w postaci dopłat do czynszów. Gmina powinna w takim przypadku zawrzeć z partnerem prywatnym dodatkową umowę, która będzie zawierała wymagane przepisami elementy, takie jak opis struktury i powierzchni mieszkań czy posiadanie przez najemcę zdolności czynszowej.
To jednak nie koniec zalet PPP, bo korzyści osiąganych przez samorządy w porównaniu z innymi formami realizacji inwestycji jest bardzo dużo. PPP zapewnia konkurencyjność i transparentność wyboru inwestora przez gminę, eliminując ryzyka zarzutów naruszenia jakiegokolwiek z wielu przepisów np. o zamówieniach, pomocy publicznej, o finansach publicznych, gospodarce komunalnej czy samorządzie gminnym. PPP eliminuje zatem zagrożenia czysto polityczne, reputacyjne czy związane z negatywnymi wynikami rozmaitych kontroli publicznych badających legalność lub rzetelność działań gminy.
Nie do przecenienia jest również wsparcie ze strony rządu, który zapewnia szkolenia, finansowanie usług doradztwa prawnego i technicznego i inne liczne narzędzia wspomagające.
 
 
Artykuł powstał
we współpracy z PFRN