Gdy marzysz o własnym M

Wielu młodych Polaków marzy o własnych czterech kątach, jednak zakup mieszkania czy budowa domu to dość kosztowna inwestycja. Rozwiązaniem jest kredyt mieszkaniowy, który – jak mówi anegdota – często łączy ludzi mocniej niż przysięga małżeńska. Jest to długoterminowe zobowiązanie i ważny jest wybór odpowiedniego produktu kredytowego. W tym tekście podpowiemy, co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym i na co zwracać uwagę przy wyborze satysfakcjonującej oferty banku.

Miniony rok upłynął pod znakiem pandemii COVID-19 i gospodarczej recesji wielu państw, w tym Polski. Wprowadzane przez rządy restrykcje sanitarne odbiły się na gospodarce i zmusiły instytucje finansowe do podjęcia zdecydowanych działań. Polska Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zdecydowała się na obniżanie stóp procentowych, a obecny ich poziom ukształtował się na koniec maja 2020 r. Były to dobre wieści dla potencjalnych kredytobiorców.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), kredyty mieszkaniowe w trudnym epidemicznym roku 2020 nie zostały dotknięte dużym spadkiem popytu wśród wszystkich produktów kredytowych. Prezes Zarządu BIK dr Mariusz Cholewa wskazuje, że jest to właśnie efekt niskich stóp procentowych połączony dodatkowo z utrzymaniem dobrej kondycji finansowej przez większość gospodarstw domowych.

Zaobserwować można także wciąż duże zainteresowanie zakupem nowych mieszkań, które szczególnie teraz uznawane są za dobrą lokatę kapitału.

W tym opracowaniu przyjrzymy się szczegółowo kredytom mieszkaniowym, zwłaszcza z perspektywy potencjalnego kredytobiorcy. Udzielimy odpowiedzi między innymi na pytania, jakie warunki musi spełnić klient, by otrzymać kredyt mieszkaniowy, czego wymagać będzie bank jako zabezpieczenia wierzytelności, co to jest wkład własny i od czego zależy oprocentowanie kredytu. Przedstawimy możliwości spłaty kredytu oraz przeanalizujemy, na jakie wsparcie ze strony rządu może liczyć kredytobiorca.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy

Na samym początku przyjrzyjmy się dwóm określeniom – kredyt hipoteczny oraz kredyt mieszkaniowy, które potocznie i często używane są zamiennie.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że każdy kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, ale nie każdy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym.

Kredyt mieszkaniowy w definicji zawartej w Ustawie o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, z 9 października 2015 r. to „kredyt lub pożyczka zabezpieczone hipoteką”, które przeznaczone są na sfinansowanie „celu związanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych” – przede wszystkim zakupu/budowy domu, zakupu mieszkania czy działki pod budowę domu.

Zakres celów kredytu hipotecznego jest nieco szerszy. Oprócz budowy lub zakupu domu czy mieszkania, kredyt hipoteczny możemy zaciągnąć również na remont lokalu/budynku mieszkalnego lub nabycie prawa nieruchomości gruntowej lub jej części (niekoniecznie pod budowę domu). Kluczowym aspektem jest tu jego zabezpieczenie w postaci właśnie tzw. hipoteki. Szczegółowa definicja kredytu hipotecznego zawarta jest w ustawie o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. Co więcej, kredyt hipoteczny można zaciągnąć np. także na spłatę innych zobowiązań jako kredyt konsolidacyjny.

Zdolność kredytowa

Bank, podejmując decyzję kredytową, musi brać pod uwagę ryzyko możliwej straty i odpowiednio się przed nią zabezpieczyć. Musi wiedzieć, czy kredytobiorca jest w stanie spłacić określone zobowiązanie. Dlatego tak ważna jest dla banku zdolność kredytowa klienta, który zamierza zaciągnąć kredyt. Od oceny zdolności kredytowej zależy, czy bank podejmie decyzję o udzieleniu kredytu, a jeśli tak – to w jakiej wysokości.

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) publikuje rekomendacje dla sektora bankowego, z których szczególnie istotna jest, gdy mowa o kredytach hipotecznych, Rekomendacja S – dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. W grudniu 2019 r. ten zbiór wytycznych został znowelizowany i zgodnie z zaleceniem KNF powinien zostać wprowadzony przez banki i oddziały instytucji kredytowych do 30 czerwca 2021 r.  W bankach spółdzielczych termin ten to  31 grudnia 2022 r.

W Rekomendacji S czytamy, że ocena zdolności kredytowej powinna skupić się na dwóch obszarach – analizie ilościowej, która polega na „ustaleniu wysokości i stabilności źródeł spłaty kredytu”, oraz analizie jakościowej, polegającej na „ocenie cech klienta, które mają istotny wpływ na skłonność klienta do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie”.

Przy analizie ilościowej bank sprawdzi naszą sytuację finansową – przede wszystkim dochody (oraz ich źródło), średnie miesięczne wydatki oraz ewentualne inne zobowiązania pochodzące z kredytów lub pożyczek.

W analizie jakościowej bank weźmie pod uwagę czynniki pozafinansowe, takie jak np. wiek klienta, jego stan cywilny, posiadanie rodziny, wykształcenie/zawód, zajmowane stanowisko czy forma zatrudnienia. Ważnym elementem analizy jakościowej jest również ocena historii kredytowej. Historia kredytowa to przegląd tego, jak spłacaliśmy nasze wcześniejsze zobowiązania – czy regularnie i terminowo spłacaliśmy nasze zobowiązania, czy zdarzały nam się problemy ze spłatą. W tym celu banki pobierają najczęściej raporty przygotowane przez Biuro Informacji Kredytowej.

Zanim wybierzemy się do banku, by rozpocząć starania o kredyt, warto skorzystać z dostępnych w sieci kalkulatorów, które pozwolą nam na podstawie m.in. miesięcznych dochodów i wydatków oszacować naszą zdolność kredytową. Pozwala na to także dostępny na stronach Biura Informacji Kredytowej Analizator Kredytowy BIK, uwzględniający historię kredytową klienta.

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem na wiele lat i nasza sytuacja materialna i bytowa, która rzutuje na zdolność kredytową, może się przez ten czas zmienić, także na niekorzyść. Bank musi być przygotowany na taką sytuację i wprowadza szereg zabezpieczeń, pozwalających na pokrycie zaciągniętego zobowiązania w przypadku trudności z jego spłatą przez kredytobiorcę.

Zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego.

Hipoteka

 Jak wskazaliśmy wcześniej, kredyt mieszkaniowy jest rodzajem kredytu hipotecznego, służącym sfinansowaniu celu związanego z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Co za tym idzie, jego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka. Zgodnie z zawartą w ustawie definicją jest to „obciążenie nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić z tej nieruchomości zaspokojenia bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.

Oznacza to, że jeżeli kredytobiorca przestałby spłacać zaciągnięte zobowiązanie hipoteczne, wówczas bank mógłby

dochodzić praw z takiej nieruchomości, np. sprzedając ją i w ten sposób odzyskując swoje wierzytelności. Licytacja komornicza nieruchomości z hipoteką jest jednak ostatecznością. Gdy pojawi się opóźnienie w spłacie zobowiązania, kredytodawcy najczęściej monitują o konieczności jego uregulowania lub przedstawiana jest opcja restrukturyzacji kredytu. Instytucja udzielająca kredytu hipotecznego może również zezwolić kredytobiorcy na sprzedaż nieruchomości z hipoteką na własną rękę. Uzyskana ze sprzedaży suma pozwoli pokryć zobowiązanie (lub jego część), a ewentualna nadwyżka trafi do sprzedającego. Takie rozwiązanie pozwala też na uzyskanie większej kwoty z obciążonego hipoteką mieszkania. W przypadku, gdy dochodzi do zlicytowania nieruchomości przez komornika, w pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 75 proc. wartości nieruchomości (ocenionej przez komornika i rzeczoznawcę), a w drugiej – 2/3 wartości.

Podstawą hipoteki jest umowa w formie pisemnej, gdy wierzycielem jest bank lub instytucja kredytująca. Kolejnym etapem jest złożenie do sądu przez właściciela nieruchomości – bezzwłocznie – wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Od momentu złożenia wniosku do sądu o wpis do hipoteki mija zazwyczaj kilka miesięcy, choć w niektórych miastach ten okres może wydłużyć się nawet do roku. Dla przykładu – średni okres rozpoznawania wniosków w Wydziałach Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa wynosi od 7 do 10,5 miesiąca (stan na 10.09.2020). Dopiero po dokonaniu wpisu możemy mówić o rzeczywistym powstaniu hipoteki. Na czas rozpoznania wniosku, gdy wierzytelność nie jest formalnie zabezpieczona prawami z nieruchomości, kredytodawcy stosują bardzo często ubezpieczenia pomostowe, o których więcej w rozdziale o dodatkowych zabezpieczeniach kredytu mieszkaniowego.

Hipoteka na nieruchomości wygasa wraz z uregulowaniem zobowiązania, bowiem nie stanowi już zabezpieczenia żadnej wierzytelności. Nie jest to jednak jednoznaczne z wykreśleniem wpisu w księdze wieczystej. Żeby tego dokonać, właściciel nieruchomości musi złożyć do sądu stosowny wniosek, dowód spłaty zobowiązania oraz wnieść opłatę za wpis/wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Czy można sprzedać nieruchomość, na której jest hipoteka? Jako właściciele danej nieruchomości mamy do tego oczywiście prawo, jednak należy pamiętać, że hipoteka jest na niej niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Sprzedaż domu czy mieszkania bardzo często jest jednak sposobem na spłatę zobowiązania, a co za tym idzie – na możliwość wygaśnięcia hipoteki i wykreślenia wpisu w księdze wieczystej.

Rozważmy przypadek, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania, na którym jest hipoteka, pozwolą nam na spłatę zobowiązania wynikającego z zabezpieczonej w ten sposób wierzytelności. Przede wszystkim nie możemy zatajać przed potencjalnymi nabywcami, że na danej nieruchomości ciąży hipoteka. Jeśli pojawiła się osoba, która chce kupić należącą do nas nieruchomość, po pierwsze powinniśmy udać się do kredytodawcy w celu uzyskania zaświadczenia o aktualnej kwocie zadłużenia oraz promesy wykreślenia z hipoteki w sytuacji spłaty zobowiązania. Następnie należy sporządzić – najlepiej w formie aktu notarialnego – umowę przedwstępną, wskazującą, jaka część kwoty sprzedaży trafi na konto wierzyciela (kredytodawcy), a jaka na konto sprzedającego. Możliwy jest również zakup mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny (na tę samą nieruchomość). Wówczas bank, w którym kupujący zaciąga zobowiązanie o określonej wysokości na cel mieszkaniowy, pokrywa wierzytelności objęte hipoteką, a pozostałą kwotę przekazuje sprzedającemu. Wykreśla się wtedy z księgi wieczystej stary wpis, a dodaje nowy, w którym jako wierzyciel widnieje bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku kredytów walutowych kwota zadłużenia zostanie przeliczona zgodnie z obowiązującym kursem.

Najczęściej, gdy decydujemy się na kredyt mieszkaniowy, hipoteka zostaje nałożona na kredytowaną nieruchomość, jednak możliwe jest również nałożenie jej na inną nieruchomość należącą do kredytobiorcy lub do osoby trzeciej. Ponadto, jak wskazuje Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przedmiotem hipoteki może być również użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu oraz inna wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na ocenę ryzyka i ustalenie wysokości kredytu hipotecznego jest wartość nieruchomości, na którą ma zostać nałożona hipoteka. W Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że zabezpieczenia „powinny spełniać kryteria płynności, wartości i możliwości ich kontroli”, a banki powinny monitorować ich wartość oraz faktyczną możliwość wykorzystania nieruchomości jako źródła dochodzenia własnych roszczeń.

Banki, dokonując wyceny, korzystają z różnych metod. Pracownik banku może przeprowadzić wycenę, porównując ceny mieszkań podobnej wielkości w zbliżonej lokalizacji. Niekiedy dokonywana ona jest przez analityka dodatkowo na podstawie zdjęć nieruchomości. Istnieją jednak także sytuacje, kiedy bank zleca wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Choć w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez ministerstwo właściwe ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa figuruje ponad 7600 nazwisk, to niekiedy banki współpracują z wybranymi specjalistami. Możliwe jest także sporządzenie operatu szacunkowego niezależnie od banku, a taki dokument pozwoli na porównanie wycen.

Dodatkowe zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego

Hipoteka jest z zasady najważniejszym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, ale nie jedynym. Wachlarz rozwiązań stosowanych przez instytucje kredytujące jest dość szeroki i różnie wykorzystywany przez poszczególnych kredytobiorców. Stosowanie kolejnych, dodatkowych zabezpieczeń uwarunkowane jest często także indywidualnie, np. w związku z oceną zdolności kredytowej/finansowej wnioskującego o kredyt.

Jak wspomnieliśmy, od momentu podpisania umowy kredytowej, zobowiązującej do wypłaty środków, oraz złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej formalne wpisanie i zatwierdzenie hipoteki dokonuje się czasem po wielu miesiącach, przez które wierzytelność udzielona przez bank lub instytucję kredytującą nie jest zabezpieczona prawami z nieruchomości. Dlatego kredytodawcy mogą stosować ubezpieczenie pomostowe, trwające do momentu dokonania wpisu w księgach wieczystych. Ubezpieczenie takie może mieć formę czasowo zwiększonego oprocentowania lub formę jednorazowej opłaty, stanowiącą odsetek kwoty zaciągniętego kredytu.

Innymi zabezpieczeniami stosowanymi (zazwyczaj wymiennie) przez instytucje kredytujące są weksel in blanco i dobrowolne poddanie się egzekucji. Zabezpieczenia te ułatwiają wierzycielowi egzekucję należnych środków w sytuacjach niespłacania zobowiązania przez kredytobiorcę.

Kredytodawcy wymagają często także poręczenia na podstawie prawa cywilnego. Jest to umowa zawarta w formie pisemnej, zgodnie z którą „poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania tego nie wykonał” (Kodeks cywilny, art. 876 par. 1). Poręczycielem może zostać osoba pełnoletnia z pełną zdolnością do czynności prawnych, o odpowiednich możliwościach finansowych. Bank sprawdzi bowiem zdolność kredytową poręczyciela, pozwalającą na możliwą spłatę zaciągniętego zobowiązania.

Kolejnym ważnym zabezpieczeniem stosowanym przez instytucje kredytujące jest ubezpieczenie mienia od pożaru, zalania i innych zdarzeń losowych oraz cesja praw z niego pochodzących na rzecz kredytodawcy. Umowa ubezpieczeniowa może być zawarta zarówno za pośrednictwem banku, w którym zaciągamy zobowiązanie, jak również poza nim. Należy jednak pamiętać, że spora część kredytodawców stawia konkretne wymogi dotyczące zakresu tego ubezpieczenia. Gdy mieszkanie lub dom ulegnie istotnemu lub całkowitemu zniszczeniu np. w wyniku pożaru, wówczas odszkodowanie wynikające z ubezpieczenia przejmuje bank, regulując pozostającą do spłaty część zobowiązania. Wszystko ponad tę kwotę zostaje przekazane kredytobiorcy. W przypadku mniejszych usterek lub uszkodzeń bank może zdecydować o przekazaniu odszkodowania kredytobiorcy w kwocie pozwalającej na ich usunięcie.

Część kredytodawców wymaga także dodatkowego, innego rodzaju ubezpieczeń, np. od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania (nie z winy kredytobiorcy) lub ubezpieczenia na życie.

Ubezpieczenie od utraty pracy pozwala na tymczasową spłatę kredytu przez ubezpieczyciela, aż do czasu znalezienia przez nas nowej pracy. Najczęściej okres ten nie przekracza 12 miesięcy. Warto jednak pamiętać, że ubezpieczenie zadziała w przypadku, gdy pracę straciliśmy nie ze swojej winy i nie mieliśmy wiedzy o np. likwidacji naszego stanowiska czy wygaśnięciu umowy w momencie podpisywania umowy kredytowej. Ubezpieczenie nie zadziała także, gdy doszło do zakończenia współpracy za porozumieniem stron.

Ubezpieczenie na życie pozwala – w zależności od sumy zawartej w polisie – na spłatę całości lub części zobowiązania w przypadku zgonu kredytobiorcy, lecz także m.in. trwałej niezdolności do pracy następującej w wyniku choroby lub nieszczęśliwego wypadku (pod pewnymi warunkami). Jeśli ubezpieczenie pozwoliło tylko na częściową spłatę kredytu, obowiązek spłaty pozostałej części przechodzi na współmałżonka (jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie) lub na spadkobierców.

Wkład własny

Według znowelizowanej Rekomendacji S w przypadku kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej „wartość wskaźnika Loan to Value (LtV) [patrz: ramka] w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać 80 proc.” lub w szczególnych sytuacjach – 90 proc. W przypadku zabezpieczenia na nieruchomości komercyjnej jest to odpowiednio 75 i 80 proc.

Oznacza to, że nie jest możliwe, aby bank udzielił kredytu w wysokości 100 proc. wartości mieszkania, stanowiącego jego zabezpieczenie. Wskaźnik LtV w przypadku kredytów hipotecznych  mieszkaniowych w dużej mierze zależy od wysokości wkładu własnego.

Od 2014 r. banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego mieszkaniowego zaczęły wymagać wkładu własnego – zgodnie z ówczesną rekomendacją KNF. Wkład własny to nic innego jak udział kredytobiorcy w finansowanym przez instytucję kredytującą zakupie lub budowie nieruchomości. Stanowi on odsetek wartości nabywanej nieruchomości, zabezpieczającej zobowiązanie, a w przypadku budowy domu – jest to odsetek wartości przedsięwzięcia wskazanej w kosztorysie. Początkowo było to ok. 5 proc. wartości nieruchomości, obecnie – zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego – nie mniej niż 20 proc.

W szczególnych przypadkach Rekomendacja S dopuszcza obniżenie wkładu do 10 proc., jednak wówczas zaleca stosowanie ubezpieczenia, blokady części środków lub kaucji „dla części ekspozycji [kredytowej] przekraczającej 80 proc. LtV”. Banki często stosują w takiej sytuacji tzw. ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego, które zazwyczaj doliczane jest do marży.

Wkład własny to dla wielu kredytobiorców spora suma, którą nie zawsze dysponują. Jak wskazują eksperci, zaciągnięcie kredytu gotówkowego na potrzeby wkładu nie jest jednak dobrym rozwiązaniem. Część banków nie honoruje takiego wkładu, a co gorsza, jeszcze jeden kredyt może negatywnie wpłynąć na historię kredytową. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem może okazać się darowizna (warto pamiętać, że darowizny od najbliższej rodziny – „zerowej” grupy podatkowej – mogą być zwolnione z opodatkowania) lub uznanie za wkład własny (lub jego część) środków zgromadzonych na Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) lub Indywidualnych Kontach Emerytalnych (IKE). Możliwe jest także pokrycie wkładu własnego środkami zgromadzonymi w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK). Może tego dokonać uczestnik PPK, który nie ukończył 45 lat, pod warunkiem zwrotu wypłaconych środków (do 100 proc.) w ciągu 15 lat.

Czy wkład własny może stanowić tylko gotówka? Nie, bank na poczet wkładu własnego może zaliczyć np. działkę, na której chcemy postawić dom, a o kredyt na budowę którego się staramy. Może za wkład własny uznana zostać również zaliczka lub zadatek na zakup mieszkania czy materiały budowlane zakupione na potrzebę budowy domu lub wykonane w tym kierunku i odpowiednio udokumentowane prace budowlane czy projektowe (np. sporządzenie projektu, uzbrojenie działki budowlanej, wykonanie fundamentów). Wkładem własnym może być także inna nieruchomość, pod warunkiem że jest wystawiona na sprzedaż. Co więcej, za wkład uznane mogą być także papiery wartościowe (np. akcje lub obligacje skarbowe).

Oprocentowanie

Kredyt hipoteczny mieszkaniowy cechuje się długim okresem kredytowania i relatywnie niskim oprocentowaniem. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S KNF radzi bankom, by okres spłaty zobowiązań nie był dłuższy niż 25 lat, a w wyjątkowych sytuacjach – 35 lat. Komisja wskazuje, że wydłużanie okresu kredytowania może podnieść – związane z możliwością zmiany stóp procentowych – ryzyko zarówno po stronie banku, jak i kredytobiorcy oraz spowodować „silny wzrost łącznych kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę”.

W tej samej rekomendacji KNF zaleca, by banki w swojej ofercie proponowały kredyty hipoteczne oprocentowane stałą stopą procentową, okresowo stałą stopą procentową oraz zmienną stopą procentową, rekomendując w szczególności dwa pierwsze. Jakie znaczenie ma to, czy stopa oprocentowania jest stała czy zmienna?

Stała stopa oprocentowania to gwarancja, że oprocentowanie w ciągu całego okresu kredytowania nie zmieni się, niezależnie od zmiany stóp procentowych. Wiele banków oferuje także kredyt z okresowo stałą stopą procentową – najczęściej przez okres 5 lat. Po tym czasie model oprocentowania przechodzi często na stopę zmienną.

Zmienna stopa oprocentowania kredytu uzależniona jest od wysokości stóp procentowych, rzutujących na wskaźnik WIBOR® (ang. Warsaw Interbank Offered Rate). To wskaźnik ustalany każdego dnia roboczego jako średnia oprocentowania w największych bankach w Polsce. Jest to – w pewnym uproszczeniu – stopa oprocentowania pożyczki, której bank może udzielić innemu bankowi. WIBOR® ustalany jest na konkretne okresy czasu, np. miesiąca (1M), kwartału (3M) czy półrocza (6M). W praktyce wartość wskaźnika WIBOR® musi znaleźć się w przedziale między wysokością – ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) – stopy depozytowej (od 29.05.2020 – 0,00) a stopy lombardowej (0,50). Wraz ze wzrostem najniższych obecnie w historii stóp procentowych wzrośnie także wskaźnik WIBOR®, a co za tym idzie także oprocentowanie kredytu hipotecznego opartego na stopie zmiennej.

Stopa zmienna to bowiem suma nakładanej przez bank marży oraz wskaźnika WIBOR® (najczęściej 3M lub 6M).

Ustalone przez RPP, w czasie pandemii COVID-19, niskie stopy procentowe zdają się sprzyjać kredytobiorcom, którzy mogą liczyć na niższe oprocentowanie zaciąganych zobowiązań. Nie jest jednak wykluczone, że w ciągu kolejnych lat stopy procentowe wzrosną, co odbije się na oprocentowaniu kredytów ze stopą zmienną.

Warto jednak zaznaczyć, że wysokość oprocentowania i jego forma nie są jedynymi czynnikami determinującymi całkowity koszt kredytu. Wiele banków wprowadza również prowizje od udzielonego kredytu, a w jego koszt wliczone mogą być też

składki na ubezpieczenia, o których wspominaliśmy wcześniej. Przy wyborze dogodnego dla siebie kredytu warto porównać poziom wskaźnika RRSO (Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania), uwzględniającego zarówno odsetki, jak i opłaty pozaodsetkowe.

Na zamieszczonym wykresie widzimy, jak na przestrzeni 15 lat wraz ze zmianą stopy depozytowej i lombardowej kształtował się wskaźnik WIBOR® i rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) kredytu.

Spłata kredytu

We wstępie wspomnieliśmy, że kredyt hipoteczny mieszkaniowy jest kredytem na określony cel, co zresztą wskazuje sama jego nazwa. Środki udostępnione w ramach takiego kredytu muszą być konkretnie spożytkowane. Czy dostaniemy je od razu? Może tak się stać, ale często banki decydują się w określonych sytuacjach wypłacać kredyt w transzach. Jeśli kupiliśmy mieszkanie od dewelopera i nasze przyszłe M jest w budowie, kredytodawca przelewa na konto dewelopera kolejne transze wraz z określonym harmonogramem prac. Należy pamiętać, że dopóki na konto dewelopera nie trafi cała kwota, będziemy spłacać jedynie odsetki od wypłaconych środków. Wraz z wypłatą ostatniej transzy zaczniemy spłacać raty odsetkowo-kapitałowe w pełni. Podobny mechanizm funkcjonuje w sytuacji kredytowania budowy domu.

Wypłata w transzach następuje również w przypadku, o którym pisaliśmy już wcześniej – zakupu mieszkania obciążonego hipoteką. Bank przelewa wówczas pierwszą transzę kredytu do banku, w którym sprzedający posiada zobowiązanie, a drugą – bezpośrednio do sprzedającego.

Rata stała i malejąca

Wraz z podpisaną umową kredytową dostaniemy harmonogram spłaty kredytu, który przedstawia, jak wysoka będzie nasza miesięczna rata i w jakim terminie musimy ją zapłacić. Znajdziemy tam również informacje, jakie odsetki i jaka część spłacanego kapitału przypadają na pojedynczą ratę oraz jakie będzie saldo kapitału po uregulowaniu danej raty. Czy harmonogram pozostanie niezmienny aż do uregulowania zobowiązania? Jeśli stopa oprocentowania naszego kredytu jest zmienna, to harmonogram może zmienić się przy każdej aktualizacji wskaźnika WIBOR®. Zmiana może także zależeć od nas, jeśli będziemy chcieli np. dokonać nadpłaty i przyspieszyć spłatę kredytu lub odwrotnie – skorzystamy z karencji (zawieszenia spłaty kapitału) lub wakacji kredytowych, co spowolni spłatę całości zobowiązania.

Raty, które będziemy spłacać, dzielą się zasadniczo na dwa rodzaje: stałe oraz malejące.

Ratę stałą cechuje względnie stała wysokość przez cały okres kredytowania. Początkowo na ratę przypadać będzie większa część odsetek, a mniejsza – spłacanego kapitału, a wraz z biegiem czasu ta proporcja będzie się zmieniać, w wyniku czego w ostatnich ratach spłacać będziemy praktycznie jedynie kapitał. Warto zaznaczyć jednak, że kwota raty stałej nie będzie przez cały okres dokładnie taka sama, jeśli przyjęte zostanie zmienne oprocentowanie kredytu. Wówczas jej wysokość może zmieniać się wraz z każdą aktualizacją wskaźnika WIBOR®.

W przypadku rat malejących, każda rata w równej części pozwala na spłatę kapitału, przez co z biegiem czasu – wraz z malejącym kapitałem, maleć będą również odsetki. Początkowo zatem rata będzie spora, ale systematycznie w kolejnych okresach stawać będzie się coraz niższa. 

Jedni szybciej, drudzy wolniej...

Ustawa o kredycie hipotecznym, którą przywołaliśmy we wstępie, daje kredytobiorcy prawo dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem. Jeśli chcemy zdecydować się na taki krok, powinniśmy wystąpić do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach wcześniejszej spłaty całości lub części zobowiązania – na odpowiedź kredytodawca ma 7 dni. Koszt całkowity kredytu powinien ulec obniżeniu o odsetki oraz inne koszty „przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy [kredytowej]” w związku z wcześniejszą spłatą – tak całości, jak i części zobowiązania. Warto jednak pamiętać, gdy nadpłacamy część kredytu, aby przekazać kredytodawcy dyspozycję, czy nadpłata ma docelowo wpłynąć na obniżenie rat kredytu czy na skrócenie kredytowania. Jest to ważna decyzja, chociażby w kontekście całkowitych kosztów kredytu.

Bank może w przypadku przedterminowej spłaty zobowiązań zastrzec pobranie rekompensaty nie wyższej niż – jak mówi ustawa – „wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu hipotecznego”. Przy posiadaniu kredytu ze zmienną stopą oprocentowania, rekompensaty nie można pobierać, gdy nadpłata wystąpiła w okresie co najmniej 3 lat od dnia zawarcia umowy.

Wcześniejsza spłata kredytu niesie za sobą wiele korzyści, wśród których wymienić należy obniżenie całkowitych kosztów zaciągniętego zobowiązania oraz pozytywny wpływ na naszą historię kredytową.

Spójrzmy teraz na diametralnie odmienną sytuację – gdy mamy problemy z terminową spłatą zaciągniętych zobowiązań. Wcześniej omówiliśmy obszernie szereg zabezpieczeń, na czele z hipoteką, jednak dzień spóźnienia ze spłatą nie oznacza od razu tego, że stracimy nasze mieszkanie. Procedurę postępowania w przypadku opóźnień spłaty również reguluje ustawa o kredycie hipotecznym.

Pierwszym etapem jest wezwanie do zapłaty w terminie nie krótszym niż 14 dni roboczych, informujące jednocześnie o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację długu. Jeśli taki wniosek złożymy, a bank przychyli się do niego, wówczas zostaną nam zaproponowane rozwiązania wyjścia z problemu. Może to być np. czasowe zawieszenie spłaty (wakacje kredytowe), zmiana wysokości rat, wydłużenie okresu kredytowania. Przede wszystkim jednak nie należy unikać kontaktu z bankiem.

Co stanie się, gdy bank nie rozpatrzy pozytywnie wniosku o restrukturyzację zadłużenia lub uzna, że restrukturyzacja jest bezskuteczna? Wówczas na horyzoncie pojawia się „widmo” czynności egzekucyjnych. Zgodnie z zapisami ustawy, przed podjęciem takich czynności, kredytodawca daje dłużnikowi czas na sprzedaż nieruchomości pod hipoteką nie krótszy niż 6 miesięcy. Jak oceniają eksperci, do odzyskania zaległości bezpośrednio z licytacji nieruchomości dochodzi w praktyce bardzo rzadko (jak wspomnieliśmy wcześniej, jest to bowiem mało opłacalne dla kredytodawcy).

Pomoc od rządu?

W styczniu 2018 r. rozdysponowano ostatnią pulę środków w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), który stanowił formę rządowego wsparcia dla osób kupujących swoje pierwsze M. Początkowo dotyczył on tylko kredytów na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, lecz w 2015 r. został rozszerzony także na rynek wtórny. Program polegał na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego. Po zmianach wprowadzonych w programie, rodziny z co najmniej trójką dzieci mogły liczyć na dofinansowanie nawet na poziomie 30 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania.

Beneficjenci programu MdM wciąż jednak mogą skorzystać ze wsparcia w formie spłaty części kredytu na poziomie 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Wsparcie jest skierowane do rodzin, w których w ciągu 5 lat od podpisania umowy kupna domu/mieszkania w ramach MdM urodziło się trzecie lub kolejne dziecko.

Od 2015 r. działa Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK), skierowany do dłużników, którzy nie radzą sobie ze spłatą zobowiązań wynikających z kredytów mieszkaniowych. Środki funduszu pochodzą w dużej mierze z wpłat banków i zależą od liczby kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych z zaległością ponad 90-dniową. Kto może skorzystać ze środków FWK? Osoby fizyczne w trudnej sytuacji materialnej zobowiązane do spłaty kredytu mieszkaniowego. Aby móc ubiegać się o wsparcie, co najmniej jeden z kredytobiorców musi posiadać status bezrobotnego, miesięczne koszty obsługi kredytu winny przekraczać 50 proc. dochodów gospodarstwa domowego, a pozostała część dochodu nie może przekraczać kwoty 1056 zł na osobę (lub 1402 zł w przypadku gospodarstwa jednoosobowego). Kwota wsparcia nie może być wyższa niż 2000 złotych miesięcznie, a udzielana jest ona na okres nie dłuższy niż 36 miesięcy.

FWK pozwala również na pożyczkę w przypadku, gdy sprzedaż kredytowanego mieszkania/domu nie pozwala na pokrycie całości zobowiązań. Wówczas fundusz pozwala na zaciągnięcie zobowiązania na pokrycie tej różnicy.

Zwrot wsparcia lub pożyczki z FWK następuje po 2 latach od wypłaty ostatniej raty. Łączna kwota udzielonego wsparcia (pożyczki) dzielona jest na 144 nieoprocentowane raty, z których 44 ostatnie mogą zostać umorzone w przypadku terminowego spłacania poprzednich.

***

Przedstawiliśmy najważniejsze zagadnienia związane z kredytem mieszkaniowym. Wskazaliśmy specyfikę tego produktu. Wyjaśniliśmy, na co uwagę zwracają banki przy ocenie zdolności kredytowej i w jaki sposób możemy ją poprawić. Zaprezentowaliśmy metody zabezpieczania kredytu i formy jego oprocentowania oraz spłaty. W naszym opracowaniu opisaliśmy także pewne wytyczne, które będą obowiązywały już w niedługiej przyszłości, takie jak m.in. opcja „klucz za dług” czy wprowadzanie ofert kredytu ze stałą stopą procentową. Mamy nadzieję, że nasze wskazówki będą dla Ciebie przydatne przy wyborze kredytu na wymarzone mieszkanie.

KLIKNIJ I WYPEŁNIJ ANKIETĘ NR 4